2023.7.27

リノベーション物件探し

中古マンションのリノベーションが注目されている理由は？物件購入時にチェックすべき7つのポイント！

マイホームと言えば戸建てを思い浮かべる方も多いかもしれませんが、近年は中古マンションを購入してリノベーションする方法が注目を集めています。

しかし、「デザイン」「間取り」「屋内設備」など、どういったリノベーションをするかだけにこだわってしまうと後から後悔してしまうかもしれません。

本記事では、物件購入時にチェックすべき7つのポイントを紹介していきます。

中古マンションを購入して、リノベーションをしようと考えている方はぜひ参考にしてください。

中古マンションのリノベーションが注目されている理由

リノベーションは自分の「ライフスタイル」「ライフステージ」「家族構成」に合わせて、住まいのデザインや部屋の間取りを変更することができます。

また、注文住宅や新築のマンションを購入するよりも費用を抑えることができるため、中古マンションを購入してリノベーションする選択をとる人が増えています。

不動産全体を見ても中古マンションの流通量は多く、エリアや築年数、設備などの希望条件にぴったり合った物件を見つけやすいので、費用を抑えてこだわりを詰め込みたい人にはおすすめです。

物件購入時にチェックすべき7つのポイント

中古マンションをリノベーションをするときは「どのようなデザインにしよう」「どんな設備を取り付けよう」と工事の内容ばかり気にしてはいけません。

万が一リノベーションに失敗してしまったとしても、部分的にリフォームをすれば改修することができますが、物件購入で失敗をしてしまうと簡単に手放すことができず、損をしてしまう可能性があるので注意しましょう。

中古マンションを探す際は以下のポイントを抑えておいてください。

1.築20年以上の物件を購入する

2.耐震基準を満たしているか確認する

3.リフォーム済みの物件には注意する

4.物件価格は適正価格か確認する

5.共用部分を内見時に確認する

6.修繕計画や積立金の状況を確認する

7.建物の構造を確認する

それぞれについて詳しく解説していきます。

ポイント①築20年以上の物件を購入する

新築マンションは誰かが購入をした瞬間から中古マンションとして扱われ、竣工後に鍵を回した時点から市場価値は下落していきます。

一般的には新築マンションから中古マンションになった時点で2割ほどの価値がなくなるとされていて、その後も5年、10年と築年数が経過するごとに価値は下がり続けていきます。

築年数と比例するように下落していた市場価値も築20年経つと安定し、30年以降はほとんど価値が変わりません。

築何年の中古マンションを購入したら良いか迷っている方は、築浅の中古マンションよりも、20年以上の物件を選ぶと良いでしょう。

ポイント②耐震基準を満たしているか確認する

中古マンションは新築マンションと比べて価格が安いなどのメリットがある一方でデメリットもあります。

そのデメリットの1つが耐震性能です。

特に地震が多い日本では建物の耐震性能は重要視される傾向にあります。

耐震性能については国土交通省が建築基準法によって定められていて、1981年6月に大幅な改正が行われています。

したがって、1981年6月よりも前に建てられた物件は旧耐震基準に合わせて建てられているため、耐震性能が低いと言えるでしょう。

ただし、旧耐震基準で建てられた物件も耐震改修や耐震補強工事を行っていれば、診断の結果から新耐震基準をクリアしていると認められるケースもあります。

以上を踏まえて、中古マンションを購入する際は竣工した年度の確認と耐震工事を行っているかを必ず確認しましょう。

ポイント③リフォーム済みの物件には注意する

古くなった住まいをそのまま市場に出しても買い手が見つからないと考えている不動産会社はリフォームして室内を綺麗な状態にしてから販売しています。

そのため、流通している中古マンションの中にはすでにリフォームがされている物件もあることを押させておきましょう。

リフォーム済みの物件は購入後のリノベーションが不要になるため、費用を抑えることができますが、どのような工事が行われたのか不透明なまま購入をするのはリスクがあります。

リフォーム済み物件の購入を検討する際は、リフォーム前の物件や工事時の写真を必ず確認しましょう。

ポイント④物件価格は適正価格か確認する

物件にはそれぞれ適正価格があり、エリアや築年数、劣化状況などから判断されます。

しかし、市場に流通している中古マンションは全て適正価格とは限りません。

さまざまな理由から、適正価格よりも高くなっていることやその反対で安くなっていることがあります。

物件を購入する際は、適正価格や周辺の物件相場と比較するようにしましょう。

物件の適正価格については、物件情報サイトから簡単に収集することができるため、一度インターネットで検索することをおすすめします。

ポイント⑤共用部分を内見時に確認する

リノベーションは購入した物件の内部を綺麗にすることは可能ですが、エントランスや廊下などの共用部分を自由に変えることができません。

一般的にはマンションの管理会社が共用部分のメンテナンスを行いますが、管理費が集まっていないなどの理由で適切な管理ができていないことも考えられます。

内見に行った際は、「ゴミ置き場は綺麗に使われているか」「ポストにチラシが散乱していないか」「エントランスや廊下の清掃は行き届いているか」などを確認するようにしましょう。

ポイント⑥修繕計画や積立金の状況を確認する

マンションの品質を保つためには定期的に修繕を行う必要があり、マンションには修繕計画を立てることが義務付けられています。

また、入居者は修繕に必要な費用を積立金として毎月支払いますが、積立金の未納や入居者の減少により、積立金が足りていないケースもあります。

積立金が足りない状況で大規模な修繕が必要になると、入居している人たちで負担をしなければならないため、事前に修繕計画や積立金の状況を確認しておきましょう。

ポイント⑦建物の構造を確認する

建物の構造は「ラーメン構造」と「壁式構造」の2つに分けられます。

ラーメン構造は柱や梁で建物を支えているのに対して、壁式構造は壁で建物を支えているため、壁を壊すことができません。

つまり、ライフステージや家族構成に合わせた間取りを変更したいと考えている方は、ラーメン構造の物件を選びましょう。

また、排水管や電気配線の位置は物件によって変更範囲に制限があります。

ユニットバスをセパレートにしたい、キッチンをアイランドキッチンにしたいなど具体的なリノベーションのプランが決まっている人は事前に建物の構造を確認しておくことをおすすめします。

中古マンションのリノベーション事例

ここからは実際に中古マンションを購入してリノベーションした事例について紹介していきます。

素材感と開放感の家

100㎡の広さを活かし、開放感のある住まいにリノベーションしたこちらの事例では、リビングの中央にあるバルコニーから大きな窓を通して明るい光が差し込みます。

また、デザイン性の高いアイランドキッチンの床はフローリングではなく石調のタイルにすることでインダストリアルなテイストも加えています。

いつでもアウトドアを楽しめる家

家でもアウトドアを楽しみたいという依頼者の要望に応えるようにリノベーションされたこちらの住まいは、塗り壁は黒でシックさと木材の柔らかさが調和しています。

リビング部分は暖色系のライトに照らされ、プロジェクターで映画を流せばアウトドアシアターのような癒し空間へと変わります。

まとめ

今回は中古の物件を購入する際に気をつけるべき7つのポイントについて紹介してきました。

万が一リノベーションに失敗してしまったとしても、部分的にリフォームをすることができますが、購入してしまった物件を簡単に売却することはできません。

また、自由にリノベーションすることができない物件もあるため、あらかじめ建物の構造やマンションの管理規約を確認することをおすすめします。

中古マンションを購入してリノベーションをしようと考えている方は、本記事で紹介したポイントを参考にして、専門の会社に相談してみてくださいね。

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