中古マンションのリノベーション＆リフォームが流行っている理由は？物件の購入価格についても紹介！

希望通りの住まいを手に入れるための方法は新築の注文住宅を購入するだけでなく、近年では中古マンションを購入してリノベーションする方も増えています。

「中古マンションの物件選びで大切なことは？」

「中古マンションを購入するのにかかる費用は？」

今回はこのような疑問を持っている方に向けて、中古マンションの物件選びで失敗しないためのポイントや物件購入にかかる費用について紹介します。

中古マンションを購入してリノベーションを検討している方はぜひ最後まで読んでください。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームはどちらも古くなった物件に行う工事のため、同じ意味で使っている方も多いと思います。

しかし、それぞれの工事を行う目的は違うため、どのような工事内容がリノベーションとリフォームに該当するか確認しておきましょう。

リノベーションとは？

リノベーションは古くなった住まいの間取りを変更したり、新しい設備を設置するなどして、新しい価値を生み出すことを目的に行われる工事のことです。

工事の規模は大規模になりますが、自分好みのデザインにすることができたり、家族構成やライフスタイルに合わせて住みやすい住まいにすることができます。

ただし、工事の内容や設置する設備のグレードによって費用が高額になる可能性もあります。

リフォームとは？

リフォームは古くなり劣化してしまった住まいを元の状態に修復することを目的として行う工事のことです。

一般的には修繕が必要になった箇所のみを行うため、半日で終わる簡単な工事も含まれます。

ただし、住まい全体を工事するわけではないため、デザインを大きく変えたり、間取りを変更したりすることはできません。

物件選びで失敗しないための7つのポイント

ここからは購入する物件を選ぶ際に失敗しないためのポイントを7つ紹介します。

中古マンションをリノベーションする際は物件を購入してからリノベーションのプランを立てるのではなく、物件選びの段階から完成をイメージして選択する必要があります。

つまり、物件選びで失敗してしまうとリノベーションも失敗してしまう可能性が高まるでしょう。

これから紹介するポイントはリノベーションを検討している方なら、必ず抑えておいてください。

ポイント1：築年数20年程度の物件を選ぶのがおすすめ

マンションの資産価値は一般的には築年数が経つにつれて下がっていきます。

新築マンションも鍵を回した時点から資産価値は落ちていき、中古マンションとして市場では扱われます。

しかし、この資産価値の減少も築20年が経つと緩やかになり、価格が下がりづらくなるため、資産価値の目減りを気にする方は築20年の物件を選択するのが良いでしょう。

逆に将来住まいの売却を行う可能性がある方は、築年数が浅い資産性の高い物件を購入するのがおすすめです。

ポイント2：耐震性の基準を満たしているか確認する

中古マンションの購入で気になるのが「耐震性」でしょう。

地震などの災害が多い日本では、住宅を建築する際に満たすべき耐震基準が定められています。

この耐震基準は1981年6月1日に大幅改正が行われているため、それ以前に建てられた物件とその後建てられた物件では耐震性能に大きく差があると言えるでしょう。

しかし、この耐震基準の改正を受けて、耐震改修や補強工事を行っているマンションもあるため、購入前に修繕履歴を確認することをおすすめします。

ポイント3：リノベーション済みの物件は注意が必要

販売されている中古マンションの中にはすでにリノベーションやリフォームが済んでいる物件もあります。

リノベーション済みマンションの物件価格には、もともとの物件価格にリノベーションにかかった費用が含まれています。

見た目は綺麗になっているため、「安い金額でおしゃれな家を購入することができる」と思うかもしれませんが、表面だけを作り変えて中は劣化したままという可能性もあるでしょう。

リノベーション済みのマンションを検討する場合は、リノベーション前の写真などを見せてもらうようにしてください。

ポイント4：適正価格より高くないか相場と比較する

販売されている物件の価格は必ずしも適正価格とは限りません。

物件によっては適正価格からかけ離れた金額をつけられている場合もあるため、周辺の中古マンションと比較して、適正な価格で販売されているか確認しましょう。

物件価格は不動産のサイトなどで簡単に検索することができます。

もし、気になる物件が適正価格よりも高い場合は販売元に理由などを確認してみましょう。

ポイント5：共用部分の管理状況を確認する

購入した住まいのリノベーションはマンションの管理規約の範囲で自由にリノベーションすることができますが、エントランスや廊下などの共用部分は修繕を勝手に行うことはできません。

「ゴミ捨て場が散乱している」

「植え込みが雑草だらけ」

「廊下の電球が切れたままになっている」

以上のような状況の場合は管理が行き届いていないと言えるでしょう。

物件を見に行った際は室内だけでなく、マンション全体の管理状況も確認するようにしてください。

ポイント6：修繕計画や積立金の状況を確認する

マンションの修繕には高額な費用がかかるため、修繕計画を立てて将来かかる修繕の費用を積み立てることが義務付けられています。

しかし、計画通りに修繕が行われていなかったり、積立金が予定通りに積み立てられていない場合もあります。

修繕計画や積立金の状況は重要事項説明書に記載されているため、事前に確認するようにしましょう。

ポイント7：希望通りのリノベーションを実現できるか確認する

物件購入をした後にリノベーションのプランを立てると考えている方も多いと思いますが、物件の構造や管理規約によっては希望通りのリノベーションを行うことができない可能性があります。

マンションの構造は「ラーメン構造」と「壁式構造」の2つに分けられます。

ラーメン構造は住戸を柱と梁で支えている構造となっていますが、壁式構造は部屋を仕切る壁が住戸を支えています。

そのため、ラーメン構造の方が間取り変更などの大規模工事に適していると言えるでしょう。

中古マンションの購入にかかる費用

中古マンションの購入で一番気になるのは費用についてでしょう。

以下の一覧が全国の中古マンションを購入した際の平均価格です。

※70㎡の3LDK中古マンションを購入した場合

全国的に中古マンションの購入価格は2,000万円程度となっています。

しかし、あくまで平均価格のため、立地や築年数によって価格は変動します。

中古マンションの諸費用シュミレーション

中古マンションの購入には物件価格以外にも諸費用が購入時と引き渡し時にかかります。

以下が主な諸費用の一覧です。

購入時に支払う諸費用

引き渡し時に支払う諸費用

住宅ローンを利用する際の注意

住宅購入とリノベーションを同時に行えば、リノベーションにかかった費用も住宅ローンに含めて借り入れることができますが、購入から数年後にリノベーションを行う場合は住宅ローンを利用できない可能性が高く、リフォームローンを利用しなければなりません。

1%以下の金利で借りることができる住宅ローンに対して、リフォームローンの金利は1.3%〜4％ほどです。

金利の高いローンを利用して無駄な利息を支払うことのないように、リノベーションの計画は慎重に進めましょう。

まとめ

中古マンションの物件選びで失敗しないためのポイントや物件購入にかかる費用について紹介してきました。

物件選びはとても重要で、物件選びに失敗してしまうとリノベーションも失敗となってしまう可能性が高いです。

また、物件を購入した後に希望通りのリノベーションができないというケースもあるため、物件を探す段階でリフォーム会社の無料相談を利用してみるのも良いでしょう。

中古マンションの購入を検討している方は、本記事を参考に家族と暮らしやすい理想の物件を見つけて見てください。