2023.1.16

戸建てリフォームやリノベーションって何から始めればいいの？福岡戸建てリノベ事情をご紹介！

福岡において人気の中古マンションリフォームですが、「戸建て」のリノベーションはみなさんご存知ですか？

戸建てリフォームを検討している方も多いと思います。

そこで今回は戸建てリノベーションや戸建てリフォームにかかる費用相場や費用の内訳などをご紹介していきます。

中古戸建ての費用相場や広さについて

ここ数年でとても人気のある中古物件のリフォームやリノベーションですが、中古マンションのリノベーションに関してはある程度知っている方も多いと思います。では、「戸建て」のリノベーションはマンションと何が違うのか？今回は「戸建て」のリフォームやリノベーションに関して色々と情報をご紹介していきます。

そこでまずは、中古戸建ての最近の傾向や全国の費用相場などを見ていきましょう。

中古戸建ての昨今の特徴は、東海地域を除き費用、延床面積ともに上昇傾向にあります。特に中古戸建ての場合、全国的に見ると延床面積が縮小傾向にあるものの、その他地域においては拡大傾向にあります。福岡においても微増ですが、延床面積は拡大傾向にあります。

またここ10年で見ると、延床面積はほぼ横ばいに推移していますが、所要資金からみる価格変動は非常に上昇が大きく、10年前と比べると300万円以上上昇しています。

引用：https://www.jhf.go.jp/files/400361622.pdf

戸建てリノベーションの特徴

中古戸建ての費用相場や延床面積（広さ）の推移を見てきましたが、では最近の戸建てリノベーションの特徴や傾向を見ていきましょう。

▸ マンションリノベーションとの違い

戸建てリノベーションの特徴は、建物の全てを自分好みにアレンジできることです。デザインはもちろんのこと、間取りや水回りの位置、床材や内装の素材などマンションと違って共有部分が無いので、ほとんどの部分を、家族のライフスタイルに合わせて自分好みに変更することができます。また、土地も併せて購入することが一般的なので、エリアや地域性にもよりますが、将来的な資産価値が高まる可能性もあります。

一方で、マンションリノベーションよりも延床面積や施工・工事範囲の規模が大きくなるケースがほとんどなので、購入価格が高くなる傾向があります。また前述の図でご紹介したとおり、全国的に見ても福岡で見た場合も、購入資金は上昇傾向にあります。

そしてマンションリノベーションと違い、土地がついていることもあり、利便性の高いエリアや都心部に近い人気エリアで購入しようと思うと、予算と物件の条件が合わないケースもあります。戸建てリノベーションを検討する場合は、どのような住まいをどこにどれくらいの予算で実現したいのか、事前に検討しておくことが大事になります。

▸ 外装と構造のリノベーションが必要

次に、マンションリノベーションとの大きな違いは「外装」と「構造」のリノベーションが必要になることです。各戸、各部屋に別れたマンションと違い、戸建ては一棟まるごとリノベーションする必要があります。そのため、「屋根」「外装」「断熱」「耐震」など外装に関わるものと構造に関わるものすべてリノベーションする必要があります。

下記、戸建てリノベーションをする際のポイントをご紹介します。

｜　外壁の塗り替え・屋根の葺き替え

中古戸建ての物件次第にはなりますが、ほとんどの場合で外壁と屋根のリノベーションが必要になります。戸建て（一軒家）の外側の工事は、数年に一度、定期的なメンテナンスが必要となります。お家の外側が色褪せたり汚れたりしている場合は見た目にもよろしくないのですが、外壁や屋根が古くなるとヒビが入っていたり、劣化や破損があったりする場合もあります。その場合は外壁の塗装・塗り替え、屋根材の葺き替え・補修などが必要になります。

｜　断熱材や窓（サッシ）の改修

新築一戸建てや注文住宅をご検討されたことのある方には馴染みのある言葉ですが、一戸建て（一軒家）で家の中の快適温度を保つために大きく関わってくるのが「断熱材」と「サッシ性能」です。

よく気密断熱と言われますが、「断熱材」は一般的に天井や床下、内外壁に入れるもので、断熱材の質によって、家の中の室温や湿気の具合に大きな差が生まれます。また一戸建てのスペックとして重要視されるのが「気密」になるのですが、こちらはお家全体の隙間をいかに少なくするかになります。そのため、「サッシ（窓）」によってもお家の中の温度や湿気が変わります。

購入時の住まいの状態にもよりますが、築年数が古いほど、断熱材とサッシ性能の入れ替えが必要になるケースが多くあります。

｜　耐震工事が必要かどうか

こちらは物件によりけりですが、戸建ての住まいの場合、「構造・工法」も重要になります。特に日本は地震が多い国になりますので、構造・工法を把握した上で「耐震性能」が大事になります。場合によっては、お家の基盤である基礎や柱、梁の補修や補強をしたり、壁を足したりなくしたり、筋交いを入れて金物で補強したりと、物件によって工事内容は様々になります。

こちらもマンションと違い、中古戸建てに住む上ではしっかりと押さえておきたいポイントになります。

以下の記事にて更に詳しく、注意すべきポイントを見ていきましょう。

戸建てリノベーションの注意すべきポイントとは？

▸ 築年数が古いと構造部の補強が必要になり、その分費用がかかる

こちらは先述で少し触れましたが、戸建ての場合、築年数が古いと耐震補強や断熱工事を要するケースが多く、その分費用がかかることがあります。建築基準法の耐震基準は、1981年に大きく改正され、2000年にも改正が行われました。この法改正により、壁の配置のバランス計算や木材を固定する金物などが義務づけられました。

つまり、現在の建築基準法によって建てられた築20年以内の戸建てに関しては、高い耐震性が備わっていると言えますが、2000年の法改正以前に建てられた戸建ては、リノベーションの際にきちんと耐震診断を行い、必要な補強を行って地震に強い家にリノベーションする必要があります。

また、耐震性と違い、断熱は義務づけではないため、古い戸建ては断熱をしていないか、していても断熱材が薄くて効果が不十分なこともあります。断熱は国が定めた住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）や建築物省エネ法などの基準に沿って行われるケースが多いですが、1999年に改正された次世代省エネ基準の省エネルギー対策等級４がほぼ現行基準に近いため、断熱においても築20年以内かどうかが一つの目安になります。

このように、築20年を一つの目安に、築年数が古い戸建てをリノベーションする場合は、耐震補強や断熱工事を要するケースが多くなるため、その分リノベーション費用もかかる場合があります。中古物件を購入してリノベーションをする場合は、物件の築年数を確認しましょう。

▸ 工法（構造）と建築基準をチェックしよう

戸建てのリノベーションの場合、大きくかかわってくるのが「工法」になります。構造によってリノベーションの向き・不向きがあるので、それぞれの構造の特徴について知っておくことが必要です。木造の場合、約7割は木造軸組工法（在来工法）に該当しますが、この工法は間取り変更しやすいため、リノベーションに適しています。一方で輸入住宅などに多い、2×４（ツー・バイ・フォー）や2×6（ツー・バイ・シックス）工法は壁式工法のため間取り変更がしづらいですが、木造に比べ耐震補強の必要性がないケースが多いので、間取り変更がない場合はオススメになります。認定式工法と呼ばれる各メーカー独自の工法などは変更が難しい場合もありますが、住宅メーカーの場合は物件の間取図を入手できることが多いのがメリットになります。また、鉄筋コンクリート造（RC造）の場合は、耐震性が高く間取りの自由度が高い構造になります。

中古戸建ての購入を検討する際には、自分たちが実現したいプランにはどのような工法が合っているかなど、設計を依頼する会社や工務店にも相談しながら探すとよりスムーズに物件を探すことができるかもしれません。耐震・断熱補強や大幅な間取り変更をする場合は、耐震診断士に構造的なチェックをしてもらうようにしましょう。

また築年数が古い物件の場合、再建築不可の物件もあります。接道幅などが現行の建築基準法の基準に満たない場合や中には違法で増築しているケースもあります。こうした戸建ては、住宅ローンを組むことができない場合がほとんどで、ローンが組める場合でも全額ではないケースがあります。

中古物件の購入費用に加え、リノベーションにかかる設計料や工事費などの費用も住宅ローンで借り入れることは可能ですが、中古物件購入とリノベーションを同時に行う必要があるため、物件探しとプランニングは並行して進めることがポイントになります。