2022.7.29

「中古を買ってリノベーション！」知って得する！オススメのリノベーション一体型ローンをご紹介！！

新築や注文住宅の購入を検討されている方も、
マンション購入や中古マンションのリノベーションを検討されている方も必見！

今回は、「中古マンションのリノベーション」に関して、気になる費用やローンのお話。
メリットやデメリットなど、気になる情報やその特徴などをご紹介していきます。

◇気になる「リノベーション」のローンのお話◇

ローンには、住宅購入資金のための「住宅ローン」、リフォーム資金のための「リフォームローン」があります。

住宅購入とリフォームを同時におこなう場合、
リフォーム・リノベーションの費用も「住宅ローン」で借入できることをご存知でしょうか？

また、近年、マイホームを手に入れるための選択肢として「中古住宅を買って、リノベーションする」という方法が人気を集めています。このように購入と同時にリノベーションやリフォームをおこなう場合、住宅ローンにリフォーム費用を組み込んで借入することができるのです。その他にもお得な方法として、すでに購入済みの住まいをリフォームする場合に、リフォームローンでなく「住宅ローンの借り換え」をすることも可能です。つまり、現在住んでいるご自宅や、すでに購入済みの物件をリフォーム・リノベーションする場合、住宅ローンの返済中であれば、他の金融機関に借り換えすることによって、リフォーム費用もまとめて借入することができます。

では具体的に、リノベーションやリフォームをする場合のローンについて見ていきましょう。

「リフォームローン」とは？

リフォームローンとは、その名前の通り「リフォーム専用」のローンになります。一般的には、すでに所有している自宅をリフォームする場合に適用しますが、中古住宅を購入してリフォーム、リノベーションするケースもあり、どちらの場合でも使うことができます。

主に、「浴室・トイレ・キッチンなどの設備・機器の交換」「住宅の増改築」「住宅の修繕」などを指すことが多いものになります。リフォームローンで借りる資金は住宅の購入資金に使うことはできません。しっかりとローンの種類や特徴を確認しておきましょう。

＜リフォームローンのメリット＞

・ローンの審査が比較的通りやすい
・審査書類が住宅ローンに比べ少なく、手続きの手間が少ない
・借入額によっては担保が不要な場合がある
・抵当権設定が不要

＜リフォームローンのデメリット＞

・借入額の上限が500～1,000万円程度と少なめの銀行が多い
・返済期間も15年程度までと短期間である
・金利が2～5%と割高である
・団体信用保険の適用外

「住宅ローン（一体型ローン）」とは？

住宅ローンとは、住宅購入資金として利用できるローンです。中古住宅を購入してリノベーションする場合は、物件の購入だけでなくリノベーション費用もまとめて借入することができます（一体型ローン）。

住宅ローンは家を抵当権に入れ、金利が低く、返済期間が35年と長期にわたるのが特徴です。

つまりリフォームローンは、リフォームやリノベーションをするとき、リノベーションの費用だけを賄うローンのことを指し、住宅ローンは家を購入する資金と同時にリノベーションの費用も賄うことが出来ます。

ただし、すべての金融機関の住宅ローンがリノベーション費用も賄えるわけではありませんので、リノベーション費用も賄うことが出来る住宅ローンなのかどうかをよく調べて、注意する必要があります。注意点を下記に紹介します。

＜住宅ローンのメリット＞

・借入額の上限が1億円程度と大きく設定されている銀行が多い
・返済期間も最長35年と、長期間で少しずつ返済することが可能
・金利が低い
・住宅ローン控除の対象となる
・団体信用保険が適用

＜住宅ローンのデメリット＞

・審査が厳しく、ローンが組めない場合や、満額の借入が認められない場合がある
・抵当権設定が必要

「リフォームローンと住宅ローン」の違い

リフォームローンと住宅ローンには、主に、以下のような違いがあります。

・金利はリフォームローンのほうが高い

・借入年数はリフォームローンが短く、住宅ローンが長い

（主にリフォームローンは15年間まで、住宅ローンは35年など）

・借入可能額に大きな差がある

・リフォームローン金利は変動金利が多い傾向、住宅ローンは変動・固定（当初固定金利・35年長期固定金利）から選ぶことができる

リフォームローンは、「どの程度のリフォーム工事をするのか」によって、必要な金額は異なります。住宅ローンは「購入・建築物件の条件など」で必要な金額が異なります。いずれも、ご自身やご家族の予算・費用、検討している住まいの規模に合わせてリフォームローン、もしくは住宅ローンを選ぶことをおすすめします。

◇「住宅ローン（一体型ローン）」の控除について◇

住宅ローンには、住宅ローンを利用し、リノベーション費用をまとめて借入することで「住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用範囲が広がる」というメリットがあります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人に適用される優遇税制です。毎年の所得税・住民税から「年末時点での借入残高の1%相当」が控除されます。

住宅ローン控除を利用するには、「床面積が50㎡以上である」・「ローンの期間が10年以上である」など、いくつかの要件を満たす必要がありますが、上手く利用すれば住宅購入費用やリノベーション費用の金銭的負担を大きく減らすことができます。

住宅ローン控除に関しての具体的な説明は、別記事にてご紹介します！

◇中古マンションのリノベーション費用など◇

ここ数年で人気が出てきた「中古マンションのリノベーション」ですが、新築に比較して低予算で手に入る、間取りやテイストの自由さ、など人気の理由は多くあります。

では、「実際に費用はいくらかかるの？」「予算内でリノベーションができるの？」など、リノベーション費用の目安や予算に関して見ていきましょう。

一先ず、中古マンションの購入費用は別として、マンションのフルリノベーションにかかる費用は、1㎡あたり15万円～20万円が現在の相場と言われています。

これは、トイレ・バス・キッチンをはじめとする水回りには、広さに関わらずある程度の費用がかかるため。また「高機能のシステムキッチン」「床はこだわりの無垢材フローリング」というように、ハイグレードな設備・建材を使用すれば、価格もその分お高くなります。

また、リノベーションと一口にいっても、間取り部屋数は変えるのか、収納棚や家具を造作するかなど、工事や規模の内容は様々で異なります。やりたいことが多くなればなるほど、予算も高めに見ておく必要があります。

＜マンションフルリノベーションの場合＞

マンションをフルリノベーションする場合の費用目安は、広さ60㎡で、およそ900～1200万円になります。（1㎥15~20万円計算）

こちらの費用は、リノベーションの費用になりますので物件購入費用は含まれておりません。「物件を購入してリノベーション」をお考えの方には、住宅ローンとリノベーション費用をまとめて借入することも可能です。こちらは上記でご説明した「住宅ローン（一体型ローン）」になります。

住宅ローンの方がリフォームローンよりも金利は安いので、物件を購入してリノベーションを検討する場合は、こちらを利用することをおすすめします。ローンを一本化することで、審査や手続きの面においても手間や面倒が少なくなります。

ただし、住宅ローンにてリノベーション費用も借入することになるため、物件を購入する段階（銀行に融資を申し込むタイミング）でリノベーションに幾ら費用が必要なのかがある程度明確になっている必要があります。審査に通ることが難しくなるため、注意が必要です。

＜間取りを変えない場合（物件を購入しない場合）＞

間取りを変えない場合や物件を新たに購入せず、ご自宅をリフォームする場合には、リフォームローンがあります。

リフォームローンには「有担保型」と「無担保型」2つのタイプがあります。

有担保型リフォームローンとは、リフォームやリノベーションをおこなう物件を担保として借入をおこなうもので、1,000万円以上の高額の借入を行い、長期間かけて返済する場合(最大35年間)を想定したローンです。その分審査も厳しくなり、金利の相場は、およそ1.5～2％です。

無担保型リフォームローンとは、担保をつけることなく借入を行うものになります。

30万～500万円程度の借入を、短い年数で返済する場合(1～15年間)を想定したローンです。有担保型に比べると、金利はやや高めの3～5％となります。

また、リノベーションとリフォームでは施工会社が異なる場合があります。リフォームはできるがリノベーションはできない。リノベーションはできるが物件の売買はしていない。など会社によっても様々です。会社をよく探して調べ、検討されるとより良いでしょう。

◇中古リノベーションを上手に購入するポイント◇

・具体的な希望の「住まい」を明確化すること

リフォームやフルリノベーションの費用、コストは「どんな暮らしにしたいか」「どんな住まいをつくりたいか」によって大きく変わります。

「まるで西海岸のようなアメリカンカジュアルな住まいにしたい」

「和のテイストを取り込んだ、畳の和室があるマンション」

「自然素材がいっぱいの、無垢材に囲まれた住まい」

など、ご希望のテイストや趣味・趣向によって住まいの間取りや設計は大きく異なります。アメリカンカジュアルな住まいですと、木材や建具の加工が必要になりますし、自然素材の暮らしを求めると無垢材などの木材の選択が必要になります。

また、現在住んでいる物件をリノベーションする場合は、リノベーション工事中に生活する仮住まいの確保も必要になります。リノベーションの時間や流れによっては借家に費用がかかるケースもあります。

まずは、前もって自分自身やご家族の「どんな住まいにしたいのか」「どんな暮らしが欲しいのか」を机に並べてみて、会話することから始めましょう。後から希望を出しては手遅れになることも多々あります。最初は、費用やコストのことは考えずに理想の住まいを出し合っても問題ありません。この次に、予算や費用のポイントを紹介します。

・予算を明確にして、住まいの取捨選択をすること

上記した、希望の「住まい」が明確にできたら、次に悩みのタネとなるのが「予算」に関して。もちろん十分な予算があり、ご希望の住まいに関わる費用を賄える世帯は問題ありませんが、検討される多くの方が悩まれるのが「予算」になります。

また予算に関しては、お見積りなども必要になるためご自身やご家族だけで費用やコストを算出するのが難しいという現状もあります。

もちろん、不動産屋さんやリノベーション業者と相談・打ち合わせをして大体の予算や費用感を相談されることが望ましいですが、ご自身やご家族だけで検討されている場合には、希望の住まいに関する「優先順位」を決めて置くと、よりスムーズにリノベーションを検討できます。

例えば、奥様の意見を尊重して「キッチン」を一番に考える。その場合、予算に応じては旦那様の「書斎」が設置できない可能性が出てきたり、家族の「リビング」を一番にすることで、子供部屋が狭くなったり。

など、希望する「優先順位」によって間取りや暮らしが変わることも多くあります。

ですので、まず取り入れたい設備や間取りなど、リノベーションでやりたいことに「優先順位」を決めておくことをおすすめします。

優先順位を決めることで、スムーズに住まいの「取捨選択」が可能になります。