2025.1.29

マンションの寿命はどのくらい?リノベーションが最適な築年数を解説!

中古マンションを購入し、自分たちの理想を形にするリノベーションを検討する人が増えています。

 

しかし、物件選びの際に見逃せないポイントの一つが「築年数」です。

 

築年数が古すぎるマンションでは、リノベーションが困難だったり、予算を大幅に超える費用が発生したりするリスクがあります。

 

この記事では、中古マンションの購入を検討している方に向けて、マンションの「寿命」に関する知識や、リノベーションに適した築年数について詳しく解説していきます。

 

これからの住まい選びや計画づくりの参考にしてください。

 

マンションの寿命はどのくらい?

マンションの寿命について考える際には、まず「住居としての寿命」と「建物自体の物理的寿命」を分けて考えなければなりません。

 

国土交通省が平成25年9月に公表した『「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書』によると、RC(鉄筋コンクリート)造の住宅の平均寿命は約68年、RC造の事務所は約56年です。

 

この寿命は、建物が解体や建て替えに至った時点を基に、残存率が50%になるタイミングを「寿命」として定義したものであり、建物の物理的な寿命とは異なります。

 

一方で、同じ報告書には、鉄筋コンクリートの部材の効用持続年数として、一般住宅の耐用年数が120年、さらに外装仕上げを行うことで150年に延びる可能性があると記されています。

 

つまり、適切な維持管理や修繕を行うことで、マンションは50年を超えて使用することができ、場合によっては100年以上住み続けることも可能です。

 

マンションの寿命を判断するポイント

マンションの寿命は50年以上と言われていますが、適切なメンテナンスを施しているかによって年数は前後します。

 

そのため、中古マンションを購入してリノベーションする場合には、寿命を判断するポイントを理解しておくことが重要です。

 

ここからは、マンションの寿命を判断するポイントについて解説します。

 

メンテナンス状況

マンションの寿命を大きく左右するのが、定期的なメンテナンスの有無です。

 

特に大規模修繕工事が計画的に実施されているかは重要な判断基準です。

 

また、給排水管や防水工事など見えない部分の管理状況も確認しなければなりません。

 

メンテナンス履歴がしっかりしていれば、建物の劣化を遅らせ、長期間快適に住むことが可能になります。

 

建材の状態

使用されている建材の種類や劣化状況もマンション寿命を判断するポイントです。

 

鉄筋コンクリートの状態や、外壁のひび割れなどが放置されていれば、建物全体の耐久性が低下します。

 

また、建材が適切に補修されているか、劣化が進んでいないかも重要です。

 

これらを確認することで、安心して住み続けられるかを判断できます。

 

耐震性

建築年による耐震基準の違いも見逃せないポイントです。

 

1981年以降の「新耐震基準」で建てられたマンションは、旧基準に比べて耐震性が大きく向上しています。

 

しかし、基準を満たしていても、経年劣化や地震の影響で耐震性能が低下している場合もあります。

 

補強工事や耐震診断の履歴があるかどうかを確認することが大切です。

 

築年数が古いマンションのメリット

販売価格が安い

築年数が古いマンションの大きな魅力は、販売価格が新築に比べて圧倒的に安いことです。

 

同じエリアでも、新築物件に比べて購入費用を大幅に抑えることができるため、予算内でより広い間取りや良い立地の物件を選べる可能性があります。

 

また、購入費用を節約できれば、その分をリノベーションや設備のアップグレードに充てることも可能です。

 

特に、自分好みにカスタマイズしたいと考える方には最適な選択肢と言えるでしょう。

 

コストパフォーマンスの良さは、築年数が古いマンションならではのメリットです。

 

立地条件の良い物件が多い

築年数が古いマンションには、便利な立地条件の物件が多い点も見逃せません。

 

開発が進んでいない時代に建設されたマンションは、駅近や商業施設の隣接地など、現在では希少な好立地に建てられていることが多くあります。

 

特に都市部では、築年数が古い物件の方がアクセスや周辺環境に恵まれている場合が少なくありません。

 

また、生活利便性の高い地域に物件を持つことで、通勤や買い物などの日常生活が快適になる点も魅力の一つです。

 

立地の良さは、長期的な資産価値にもつながる可能性があります。

 

築年数が古いマンションのデメリット

そのままでは生活しづらい

築年数が古いマンションは、建設当時の生活スタイルを基に設計されているため、現代のライフスタイルに合わない場合があります。

 

例えば、間取りが狭く部屋数が多い設計や、収納スペースが不足していることが多く、快適な暮らしを実現するにはリノベーションが必要になることも少なくありません。

 

また、水回りや電気設備などが老朽化している場合、使用が不便で修繕費用がかかる可能性があります。

 

そのため、購入後に大規模な改修を見越して計画を立てることが重要です。

 

住宅ローンの条件が悪くなる

築年数が古いマンションを購入する際、住宅ローンの条件が厳しくなることに注意しなければなりません。

 

一般的に、ローン審査では物件の担保価値が重視されますが、築年数が経過した物件は担保価値が低く見積もられるため、希望の融資額が得られないこともあります。

 

また、借入期間が短く設定される場合があり、毎月の返済額が増えるリスクもあります。

 

さらに、リノベーション費用をローンに含めたい場合も、条件次第では融資が認められない可能性があるため、事前に金融機関に相談し準備を整えましょう。

 

築20〜30年以上のマンションはリノベーションを検討

築20〜30年以上のマンションは、リノベーションを検討するタイミングとして最適です。

 

この時期になると、水回り設備の老朽化や配管の劣化、内装の傷みが目立ち始め、日常生活に支障が出るケースが増えてきます。

 

また、建築当時の間取りやデザインが現代の生活スタイルに合わなくなっていることもあります。

 

実際に築20〜30年以上のマンションをリノベーションした事例を見ていきましょう。

 

光と景色のくつろぎ空間

築35年のファミリー向け中古マンションをリノベーションした事例です。

 

リビングの正面には、クロスではなくセメントの素地を活かした内装材を採用し、素材ならではの温かみが、リビング全体に柔らかさと個性をプラスしています。  

 

また、南向きのバルコニーからは姪浜の街並みや油山の景色が一望でき、開放感を味わえる住空間が魅力的です。  

 

さらに、オープンキッチンは陽光が差し込む明るい室内をより引き立て、快適で心地よい空間を実現しています。

 

アートと暮らす家

築37年の中古マンションを所有するセンスあふれる家具や雑貨、絵画を部屋全体に美しくディスプレイし、好きなものに囲まれた空間にリノベーションした事例です。

 

インダストリアルでモダンなテイストを基調とし、コンクリート打ちっぱなしの天井やむき出しの配管が無骨で洗練された雰囲気を演出しています。

 

また、リビングの中心には主役とも言えるキッチンを配置し、その背面カウンターにはプロシードデザインのオリジナルを採用しています。

 

まとめ

マンションの寿命は適切な維持管理によって大きく延ばせますが、築20〜30年以上を超えた物件はリノベーションを検討してもいいタイミングです。

 

築20〜30年を超えると設備の老朽化や内装の劣化が目立ち始めるため、リノベーションをすることで、現代のライフスタイルに合わせた住まいづくりが可能です。

 

本記事では、マンションの寿命や中古マンションをリノベーションした実際の施工事例の情報を紹介しました。

 

理想の住まいを実現するための参考にしてください。

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