つなぎ融資が必要な状況とは?リノベの住宅ローンのほかに利用のメリットや借入から返済までの流れを解説
住宅ローンとは別に利用できる借入方法として「つなぎ融資」があります。
つなぎ融資は新築住宅の購入や中古住宅のリフォームなど、さまざまなシチュエーションで利用されますが、どのような借入方法か理解していない方も多いのではないでしょうか?
メリットとデメリットを把握して、適切なタイミングで利用しないと損をしてしまう可能性もあります。
特に自己資金を準備せずに住宅購入を考えている方は、本記事で紹介する情報を参考にしてください。
つなぎ融資とは?
住宅ローンの融資が開始されるのは、住宅が完成し、契約者がその引き渡しを受けたタイミングです。
住宅ローンは完成済みの住宅を担保に契約されるため、建築中の状態では融資を受けることができません。
しかし、注文住宅を新築する場合には、住宅が完成するまでに土地の購入費や建築費用(着工金など)を支払う必要があります。
また、リフォームの場合でも、工事費の一部を着工時や工事中に支払う必要があります。
自己資金が不足していると、これらの支払いをまかなうのは難しいでしょう。
そのような状況で役立つのが「つなぎ融資」という借入方法です。
つなぎ融資を利用することで、住宅完成前に必要となる資金を調達し、土地購入や工事費用の支払いを進めることが可能になります。
つなぎ融資を利用するメリット
つなぎ融資を利用するメリットは次のとおりです。
自己資金を準備する必要がない
住宅が完成していなければ住宅ローンを契約することは基本的にできません。
しかし、住宅の新築では、完成前に土地購入費や建築費用(着工金・中間金など)の支払いが必要になります。
十分な自己資金がない場合は、つなぎ融資を利用することで土地の購入代金や建築費用を支払えるため、自己資金を多く用意する必要がありません。
現住居を売却する前に新しい住居を購入できる
自宅の買い替え方法には、現住居を先に売る「売り先行型」と、新居を購入してから現住居を売却する「買い先行型」の2つがあります。
「買い先行型」では、仮住まいを探す手間が不要で、空き家状態の現住居を売りに出せるというメリットがあります。
しかし、新居を購入する前に現住居を売却しないため、住宅ローンを契約する前にまとまった資金を用意しなければなりません。
このようなケースでつなぎ融資を利用すれば、新居の建築に必要な費用を確保できるため、現住居に住みながら新居の購入を進めることができます。
つなぎ融資を利用するデメリット
一方、つなぎ融資を利用するデメリットは次のようなことが挙げられます。
住宅ローンと比べて金利が高い
つなぎ融資は、担保を設定せずに借り入れが可能なローンです。
しかし、住宅ローンと比較すると金利が高めに設定されています。
一般的な住宅ローンの金利が0.5~1.5%程度であるのに対し、つなぎ融資では2.5~4.0%程度まで上昇する可能性があります。
返済義務は利息のみであるものの、金利が高いほど利息負担が増すため、少しでも負担を軽減したい場合は金利を比較しながら選ぶことが重要です。
取り扱ってない金融機関がある
住宅ローンに比べ、つなぎ融資を提供している金融機関は少ないのが現状です。
住宅ローンであれば金融機関ごとの商品を比較して低金利や良い条件な商品を選べますが、
つなぎ融資は比較対象自体が少ないことから、選べる金利は基本的に高めのものばかりです。
さらに、住宅ローンの借入を予定している金融機関でつなぎ融資を扱っていない場合は、別の金融機関を利用しなければならず、手続きが複雑になり、余計な手間が発生します。
住宅ローン控除の対象外になる
住宅ローンを利用して物件を購入した場合、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除」の制度を受けることが可能です。
住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高に基づき、最大10年間税額が控除される仕組みです。
ただし、住宅ローン控除を受けるには「住宅の完成後6カ月以内に居住を開始していること」という条件があります。
一方で、つなぎ融資は住宅の完成前に利用する仕組みのため、この条件を満たさず控除対象外となります。
住宅ローン控除を受けたい場合は、住宅完成後に住宅ローンを利用しましょう。
つなぎ融資を借入してから返済までの流れ
ここでは、つなぎ融資を借入してから返済までの流れについて解説します。
予定外の時期での返済に困惑してしまうことがないように、必ず把握しておきましょう。
STEP1.住宅購入にかかる総額と自己資金の確認
中古物件の購入からリフォーム工事完了後の引き渡しまでに、どの時点でどのくらいの支払いが必要になるかを事前に確認しましょう。
特に、中古物件を購入してリフォームする場合は、物件の売買契約時に「手付金」として物件価格の5~10%を自己資金で支払う必要があります。
例えば、2,000万円の中古物件なら、手付金として100万円から200万円程度が必要です。
手付金については、つなぎ融資が利用できないため、自己資金で賄う必要があります。
STEP2.金融機関の選定
つなぎ融資は銀行だけでなく、ノンバンクでも利用可能です。
銀行でつなぎ融資を利用する場合、住宅ローンとセットで申し込む必要があり、つなぎ融資のみの利用はできません。
一方、ノンバンクではつなぎ融資単独での契約が可能な場合があります。
そのため、住宅ローンを組みたい銀行がつなぎ融資を取り扱っていない場合には、ノンバンクの利用を検討しましょう。
STEP3.住宅ローンおよびつなぎ融資の申請手続き
住宅ローンと同じ金融機関でつなぎ融資を申し込む場合、住宅ローンの手続きと一緒に行います。
一方、つなぎ融資のみをノンバンクで利用する場合は、住宅ローンの申し込みとタイミングを揃えて手続きを進めるようにしましょう。
STEP4.土地の売買契約とつなぎ融資契約の締結
土地や中古住宅の売買契約を結ぶ際に、つなぎ融資の契約も行います。
注文住宅の場合、この時点で自己資金から土地の手付金を支払う必要があります。
STEP5.土地や中古住宅購入費用の支払い
土地や建物の購入にかかる費用の支払い時に、つなぎ融資が実行されます。
融資された資金を用いて購入費用を支払いましょう。
STEP6.建築費用(着工金・中間金)の支払い
工事請負契約に基づき、工事開始時の着工金や工事途中で必要となる中間金の支払い時に、つなぎ融資が順次実行されます。
融資された資金を用いてそれぞれの支払いを行います。
STEP7.自己資金を利用して利息を支払う
つなぎ融資の利息支払い方法は金融機関によって異なります。
以下の3つのパターンが一般的です。
1.融資実行時に利息を前払いする
2.毎月利息を支払う
3.つなぎ融資を返済する際に利息を一括精算する
金融機関が定めた支払いスケジュールに従い、利息を支払う準備をしておきましょう。
STEP8.住宅ローンを活用した一括返済
工事が完了し、住宅の引き渡しが行われるタイミングで住宅ローンが実行されます。
この住宅ローンを利用して、つなぎ融資の元金、利息、諸費用を一括返済します。
ただし、利息や諸費用については自己資金での支払いが必要になるため、事前に必要な額を用意しておくことが重要です。
まとめ
つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの期間に支払いが必要となってしまった場合に利用する一時的な融資です。
注文住宅を建てる際や中古物件をリフォームする際の以下のようなケースで支払いが必要となります。
・土地の購入費用
・中古住宅の購入費用
・着工金
・中間金
これらの費用を自己資金で支払えない場合は、つなぎ融資の利用を検討しましょう。
ただし、つなぎ融資を提供している金融機関が少ないことや融資可能額が低いことなど、いくつか注意点があります。
また、工事や引き渡しが予定より遅れてしまった場合は利息が増えてしまうため、資金計画を専門家に相談することをおすすめします。