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2024.2.10

プランニングの流れを理解して理想の住まいを実現!リノベーションで”できること”と”できないこと”を解説

近年中古物件の需要が高まり、マイホームとして購入する人が増えています。

 

しかし、 中古物件に対して「使用感がある」「設備が古い」のようなイメージを持っている方も多いでしょう。

 

確かに、中古物件は新築物件と比べると使用感や設備の古さはありますが、リノベーションすることで新築物件と遜色ない理想の住まいを実現することができます。

 

とはいえ、リノベーションをした後に、理想通りにならなかったと後悔する人がいることも事実です。

 

そこで今回は、リノベーションのプランニングで失敗しないために、実現できることとできないことを解説していきます。

 

また、プランニングの流れについても解説するので参考にしてください。

 

マンションリノベーションでできること

まずはマンションリノベーションでできることを解説します。

 

内装のデザイン変更

壁や天井のクロスを張り替えたり、床材を張り替えたりして部屋の内装を変更することができます。

 

ただし、フローリングを張り替える際は、管理規約によって制限が設けられている可能性があるため、管理規約で許容されている範囲で工事を行いましょう。

 

また、壁紙が躯体に直接貼ってある場合は、躯体を傷つけないようにしなければなりません。

 

間仕切り壁の撤去や設置

躯体と関係ない室内の間仕切り壁は、撤去や移動することができます。

 

また、空間を仕切りたい場合は、新たに 間仕切り壁を設置することも可能です。

 

ただし、マンションの構造には、「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があり、壁が建物を支えている壁式構造では自由に間取り変更できない場合があります。

 

中古マンションを購入して間取り変更しようと考えている方は、ラーメン構造の物件を選びましょう。

 

設備機器の取り替えや移動

キッチン・ 浴室・ トイレなどの設備機器は取り替え、または移動することができます。

 

ただし、床スラブから立ち上がっている大元の配管は移動できません。

 

そして部屋の中にある柱型のパイプシャフトは共有部分にあたるので工事できません。

 

つまり、設備機器を大きく移動させることは基本的にできないため注意してください。

 

床や天井の高さの変更

スラブを傷つけなければ専有部分の床や天井の高さを変えられます。

 

そのため、床を土間にしたり、スキップフロアを取り入れるなど自由に住まいをデザイン できるでしょう。

 

ただし、床の遮音性を確保するために、管理規約によって制限を設けているケースも多いです。

 

プランニングを立てる前に管理規約を必ず確認しましょう。

 

断熱性能の向上

中古物件は新築物件と比べると断熱性が低いというデメリットがあります。

 

断熱性が低いと外気の影響を受けやすく、冷暖房設備がうまく機能しないため光熱費も高くなります

 

リノベーション費用は高くなりますが断熱性能を向上させるためにスケルトンリノベーションを行い、壁・床下・天井裏に断熱材を加えましょう。

 

電気配線のやりかえ

専有部分内であれば電気配線のやりかえが可能です。

 

基本的に電気配線の耐用年数は20〜30年と言われているため、築20年以上の中古マンションで電気配線のやりかえが行われていない物件を購入した場合は、リノベーション時に電気配線のやりかえをすることをおすすめします。 

 

マンションリノベーションでできないこと

ここからは マンション リノベーションでできないことを解説します。

 

水回り設備の大幅な移動

原則大元の配管は位置を変えられないため、大幅な水回り設備の移動はできません。

 

工事面の条件をクリアしていたとしても、管理規約で制限を設けている可能性があるので注意しましょう。

 

中古マンションを選ぶ際に水回り設備の間取りを確認し、できるだけ理想に近い物件を選びましょう。

 

換気設備の設置

マンションをリノベーションする場合は、外壁に新規で穴を開けて換気設備を取り付けることができません。

 

また、ダクトが梁をまたぐようなキッチンフードの位置変更も禁止されています。

 

玄関ドアや窓の取り替え

マンションの玄関ドアや窓は共用部分にあたるため、個人の権限でリノベーションすることはできません。

 

断熱や遮音を目的として窓を取り替えたい方は、既存の窓に影響がない内窓の取り付けがおすすめです。

 

ベランダの改修

ベランダは共用部分にあたるため、一切の工事ができません。

 

DIYとして床にタイルや人工芝を敷いたり、避難時に邪魔になる大きなテーブルや物置を置くことも禁止されています。

 

ただし、すぐに片付けられるものは置くことができます。

 

ベランダでくつろぎたいと考えている方は、折りたたみの椅子などを置くようにしましょう。

 

戸建てリノベーションでできることとできないこと

戸建てはマンションと比べるとリノベーションできる部分が多く、全てを個人所有しているため、管理規約のような制限はありません。

 

ただし、大規模なリノベーションをする場合は、建築基準法に基づいたプランニングをする必要があります。

 

・大幅な増築

・ベランダの新設

・物置小屋の設置

・柱や梁を撤去する間取り変更

・開口部の追加

・屋根材の変更

 

以上のような工事を検討している方は、プランナーへ相談し、どの程度変更可能か確認しましょう。

 

戸建てリノベーションの場合は建築確認申請が必要なケースもある

中古マンションをリノベーションする場合は確認申請を行う必要はありませんが、戸建てのリノベーションでは、建物の大きさや施工内容によって確認申請が必要です。

 

申請が必要となる主なケースは以下のとおりです。

 

1.3階建て以上・延べ床面積500㎡以下・高さ13m以下・軒の高さ9m以下の木造建築物における主要構造物の改修

2.2階建て以上・延べ床面積200㎡以下の“非”木造建築物における改修

3.1に該当しない木造建築物における10㎡を超える増築

4.1に該当しない木造建築物における10㎡を超える建物の新設

5.延べ床面積200㎡以上のスペースの特殊建築物への用途変更

 

一般的な2階建て木造住宅をリノベーションするケースでは、確認申請が必要になることはあまりありません。 

 

とはいえ、申請の必要性を判断するのは建築の知識がないと難しいため、プランナーに確認してもらいましょう。

 

リノベーションプランニングの流れと押さえておくべきポイント

ここからは、リノベーションプランニングの流れと押さえておくべきポイントを3つ紹介します。

 

完成後の生活イメージを明確にする

リノベーションのプランニングは、完成後の生活イメージを明確にするところから始まります。

 

誰もが「こんな家に住んでみたい」という憧れやイメージを持っているでしょう。

 

それを実現するために、間取りや設備の何を重視するか、 優先するかを決めていきます。

 

完成後のイメージができない方は、施工会社のホームページに載っている事例を参考にして、その写真や間取り図を保存しておくことをおすすめします。

 

要望をプランナーに伝える

完成後のイメージができたら、要望をプランナーに伝えましょう。

 

伝えた要望を元にプランナーが生活動線や間取り、こだわりのポイントを図面に落とし込んでいきます。

 

その際にプランナーからは、家族構成だけでなく、好みやライフスタイルからヒントを得るためにプライベートな質問もされるでしょう。

 

詳しく答えることで理想の住まいへと近づくので、可能な限り質問に答えることをおすすめします。

 

プランニングに修正を加える

最初のプランが出来上がったら、そのプランをベースに修正を加えていきます。

 

また、壁や床に使用する素材、ドアの色など細かい部分もすり合わせていくため、依頼する側も完成のイメージを具体的にしておくことが重要です。

 

その際に施工事例の写真があるとスムーズに話が進むでしょう。

 

また、予算に応じて素材や設備のグレードを決めていくため、予算の上限を決めておくことをおすすめします。

 

契約を交わす

プランニングと予算の条件が合えば正式に契約となり、図面の作成が始まります。

 

また、建築確認が必要な場合は、書類作成や申請業務を代理で行ってくれます。

 

施工会社に所属するプランナーであれば、図面が完成した後、そのまま工事担当者へ引き継いでくれますが、設計事務所にプランニングを依頼した場合は工事を依頼する業者を別で探さなければなりません。 

 

できるだけ手間をかけたくない方は、ワンストップリノベーションに対応してくれる施工会社に依頼することをおすすめします。

 

まとめ

今回はリノベーションで失敗しないために、実現できることとできないことを解説しました。

 

中古マンションと戸建てでは、リノベーションできる範囲や箇所が異なります。

 

特に中古マンションは管理規約によって制限が設けられているケースが多いため、プランナーに相談する前にあらかじめ確認しておきましょう。

 

一方で戸建てをリノベーションする場合は、確認申請をする必要があるので、申請業務をプランナーに依頼してください。

 

また、リノベーションのプランニングにはさまざまな工程があるため、本記事で紹介した流れを参考にしてスムーズにプランニングを行いましょう。

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