【アパート大家さん必見！】リノベーションでおしゃれな物件に？事例や費用について紹介

「建物の老朽化が進んでいて定期的に修繕しなければならない」

「空室が目立ってきていて家賃収入が減ってしまった」

以上のようなお悩みをアパート経営している大家さんの中でお持ちの方は多いでしょう。

入居者のニーズは時代の流れとともに変化していきます。

古くなってしまったアパートは一般的に家賃も下がっていくことが多いですが、それでも入居者が見つからない場合にはリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか？

リフォームと同じようなイメージを持たれる方も多いですが、古くなった箇所を修繕するリフォームと比べて、リノベーションはデザインや間取りを一新して価値のある新築のような物件に変えることを目的としています。

本記事では、アパートのリノベーションについて抑えておきたいポイントや費用について紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

アパートをリノベーションするメリットは？

アパートをリノベーションするメリットは大きく分けて以下の2つがあります。

• 入居率がアップする
• 家賃を引き上げられる

それぞれ詳しく解説しますが、どちらも重要なポイントなのでしっかりと抑えておいてください。

入居率がアップする

空室が目立っているアパートの原因は建物が古くなってしまっていること以外にもいくつかあります。

最近では間取りや設備などの内装にこだわりを持っている方が多いです。

築年数が経っている物件は家賃が下がるのが一般的なため、入居者にとってはメリットが大きいですが、それなのに空室が目立つということは内装に問題があるでしょう。

不動産会社へ相談し、周辺の人気物件がどのような内装で設備がついているのか情報を収集してみてください。

ただし、入居率をアップさせるためにおおがかりなリフォームをしてしまうとリノベーションにかかった費用を家賃で回収することができなくなってしまうため注意しましょう。

家賃を引き上げられる

住まいを決める際に価格よりもデザインや設備を重要視する方も多く、「風呂なし・ユニットバス・共同トイレ・全部屋和室」などを避けられてしまいます。

一方、「風呂トイレ別・ウォークインクローゼット・浴室乾燥付き」などの条件を求める方が多く検索サイトでもよく絞り込みの条件として選ばれます。

ニーズのある設備を取り入れることで、入居者がすぐに見つかるようになるためリノベーションにかかった費用分の賃料を引き上げても問題ないでしょう。

アパートリノベーションの費用相場

ここからはアパートのリノベーションにおける費用相場について、具体的な内装工事を例に紹介します。

壁紙や床材の張り替え

壁紙や床材の張り替えは簡単に室内の雰囲気を変えられることから、最も行われるリノベーションと言えるでしょう。

どんな素材を使うかで費用は変わってきますが、壁面を白いクロスにして床をフローリングにするのが一般的で費用を抑えることができます。

無垢材の使用など素材にこだわることで当然費用は高額になりますが、壁紙や床材の張り替えにかかる費用の相場は20万円〜40万円ほどです。

和室を洋室に変える場合の費用はさらに高額となるので、別の項目で紹介します。

キッチンのリノベーション

キッチンのタイプは大きく分けて2つあり、流し台・調理台・ガス台が分かれているセパレートタイプとシンク・調理台・コンロが一体化しているシステムキッチンがあります。

セパレートタイプは賃貸アパートなどで導入されることが多いキッチンタイプで、費用の相場は15万円〜30万円ほどです。

一方システムキッチンは80万円と高額となる場合もあります。

浴室のリノベーション

浴室をリノベーションする場合は浴室のタイプにより大きく費用が変わってきます。

アパートで採用されることが多いユニットバスタイプの浴室は50万円〜80万円程度です。

しかし、最近はバストイレ別の部屋にニーズがあるため、トイレを別の場所に移す場合は工事も大規模になり費用も200万円近くかかる場合もあります。

トイレのリノベーション

トイレのリノベーションは10万円〜20万円程度と比較的安くリノベーションをすることができます。

築年数が古い物件では、和式のトイレの場合もありますが、和式トイレを洋式トイレに変える場合は倍の費用がかかってしまうでしょう。

しかし、和式トイレはアパートを探している人から避けられる傾向にあるので、洋式トイレに変える方が良いでしょう。

また、ウォシュレットや温水便座などの機能をつける事例も増えています。

和室から洋室に内装リノベーション

和室から洋室に内装をリノベーションする際は、壁や天井のクロスを張り替えたり、畳をフローリングに変えたり、押し入れをクローゼットに変えたりとリノベーションをする箇所が多くなります。

費用相場は20万円〜40万円程度ですが、部屋の大きさや選ぶ素材によって費用は高額になる場合もあります。

和室よりも洋室の部屋の方がニーズが高く、物件を探す人の目に止まりやすくなるため、費用がかかったとしてもリノベーションを行う方が良いでしょう。

アパートをリノベーションすべきタイミングは？

アパートのリノベーションを検討していたとしても、どのタイミングでリノベーションをすべきか分からない方も多いでしょう。

ここからはアパートをリノベーションすべき適切なタイミングについて紹介します。

空室が目立ってきたタイミング

アパート経営をする大家にとって空室が目立ってくると不安な気持ちになると思います。

空室が多いと判断できる基準は様々ありますが、単純に10戸の部屋に対して5戸空室だから50％と計算してしまうと経営判断を誤ってしまう可能性が高まります。

アパートを購入した際に銀行等から借り入れをしている際は返済時の金利も計算する必要があり、投資用としてアパートを保有している方は利回りを算出しましょう。

何%になったらリノベーションをすべきかという具体的な数値は物件により異なりますが、一般的には5〜10%を目安に考えると良いとされています。

建物が老朽化してきたタイミング

老朽化してしまった建物は地震などの災害が起きた際に大きな被害を受けやすくなるため、計画的に修繕を行う必要があります。

一部分のみ劣化している場合はリフォームで対応することもできますが、築年数が古く全体的に老朽化が見られる場合はリノベーションをすることをおすすめします。

とくに1981年より前に建設された物件は旧耐震基準が採用されていて倒壊するリスクが高いため、高層マンションの構造で採用されているようなラーメン構造を取り入れても良いでしょう。

もし、地震等で建物が倒壊した場合は、アパートを保有している方に責任が問われる場合もありますので、一度住宅診断士のいるリノベーション会社に相談してみると良いでしょう。

相続が発生したタイミング

アパートを親から相続した場合には、相続税が当然ながら発生します。

また、物件だけではなく現金も相続する場合は、リノベーションの費用に充てることで、リノベーションにかかる費用は非課税の対象となります。

アパートをリノベーションすることで将来的な賃料アップが見込めるため、アパートの相続がある方はリノベーションすることも検討しましょう。

古いアパートをリノベーションした成功事例

実際に古くなったアパートをリノベーションして、成功した事例を2つ紹介します。

築40年以上の木造アパートをもデザイナーズ物件にリノベーション

築40年以上の木造アパートをリノベーションした事例がこちらです。

周辺の物件には多くの若者が住んでいることもあり、デザイナーズ物件のようなおしゃれな部屋になるようリノベーションしています。

人気のロフトもつくり、天井を吹き抜けにすることで開放感のある空間となっています。

築38年のアパートを間取り変更したリノベーション

築38年のアパートをリノベーションした事例がこちらです。

もともと和室が2部屋ある間取りだったのを壁を無くして、広々とした1LDKの室内に間取りを変更しています。

また、写真では確認することができませんが、ユニットバスだった浴室はトイレを別の場所に移動して、それぞれ独立するようにしています。

まとめ

今回はアパートを経営する大家さんに向けて、アパートリノベーションの費用や事例について紹介しました。

自分の保有している物件をリノベーションするべきか迷っている方は本記事を参考にしてください。

ただし、リノベーションは古くなった物件を新しくして価値を生み出すためのものですので、目的を誤ってしまうと工事費用をかけたのに家賃として回収しづらくなってしまいます。

目的を明確にした上で、入居者のニーズや暮らしに合わせたリノベーションを行いましょう。