マンションの寿命ってどれくらい？耐用年数や建て替えの可能性について解説
築古マンションの購入を検討する時、「今買ってもそんなに長く住めないのでは」「いずれ建て替えになるのでは」などと不安を感じて、躊躇してしまう人も少なくないと思います。
そもそもマンションの寿命ってどれくらいなのでしょうか？
築古マンション購入の目安とされている「建物の寿命」「資産価値」について詳しく解説します。
マンションの“建物の寿命”と“資産価値の寿命”は違う！？
マンションの寿命について調べていると、「法定耐用年数」という言葉をよく見かけると思います。
【法定耐用年数】…不動産の資産価値を計算するために税務上定められたもの
これは、国税庁が不動産に対して税金を課すために設定した年数です。築年数が経って古くなった建物は、資産性が低いと評価されるため税金が安くなります。そして法定耐用年数を過ぎると税務上の資産価値はゼロになります。ちなみに鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年です（※新築の場合。中古マンションの法定耐用年数は別の計算方法で算出されます）。
ですが。これはあくまでも“税務上”の計算であり、47年を過ぎると建物が物理的な寿命を迎えてしまうわけではありません！
きちんとメンテナンスされたマンションは100年以上、場合によっては120年〜150年程度まで長持ちすると言われています。
ですから、自分で住むためにマンションを購入する場合は法定耐用年数をそれほど気にしなくていい、と覚えておいてください（法定耐用年数を気にすべき場合は、資産性が重要となる“投資目的”でマンションを買う場合などです）。
マンションの本当の寿命を左右するものは？
それでは、マンションの本当の寿命を左右するものとは、一体何でしょう？
大切なのは、次の要素です。
日頃の管理状況
排水口の清掃、手すりなどのサビ対策、貯水槽の定期点検などがきちんと行われているかどうかで寿命は変わってきます。
建材の品質
外壁、コンクリート部分などに品質の悪い建材が使われていると劣化が早まります。コンクリートのひび割れは劣化や雨漏りの原因となり得ます。
配管のメンテナンス
配管は30〜40年ごとに取り替えやメンテナンスを行う必要があり、これが行われていなければ要注意です。
立地
例えば海沿いに立つ物件などは塩害対策を行わないと劣化しやすいです。また地盤が弱い場所に立っていると、地震などによる傾きや倒壊のリスクがあります。
ちなみに1981年6月に建物の耐震基準が厳しくなり、震度6〜7程度の揺れに耐えられる構造が求められるようになりました。この「新耐震基準」と呼ばれる耐震基準で建てられた建物の方が、それ以前の「旧耐震基準」のマンションよりも安全だと考える人もいます。
しかしながら、旧耐震基準のマンションでも非常に頑丈な造りのものはありますし、メンテナンス状況によっては「新耐震基準」のマンションよりも状態が良い場合もあるので、一概には判断できません。
実は「旧耐震基準」のマンションの中にも丈夫な造りの掘り出し物があったりもしますから、先入観に捉われずに選ぶことをオススメします！
建て替えの可能性はどれくらいある？
マンションの老朽化が激しくなって寿命を迎えたと判断された場合は、取り壊して建て替えられることもあります。
しかし、建て替えは区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成決議がないと実施できず、要件はかなりハードです…。また各区分所有者の金銭的負担も相当重くなるので、全国的に見てもマンションの建て替えが実際に行われるケースはレアと言えます。
長寿マンションを見極めるポイントを紹介
最後に、築年数が古くても元気で長生きな「長寿マンション」を見つけるための大事なヒントをお伝えしましょう！
築古物件を購入する際に必ずチェックしていただきたいのは、「重要事項調査報告書」という書類です。
これはマンションの管理体制やこれまでの修繕工事の実施状況と内容、今後大規模な修繕工事が予定されているかどうかなど、マンションの寿命に関わる大事な項目が記載されているものです。また修繕積立金がきちんと管理・ストックされているかも分かるので、これを見ておけば入居後に想定外の負担が出てくるリスクを避けられます。
プロシードデザインでは、これらの書類をプロの目線で厳しくチェックし、安心できると確認してからお客様をご案内するようにしています☆一般的な不動産屋さんとは違って、物件の状態だけでなく、リノベーション工事がどこまで可能かまでを判断できるところが私たちの強みです。
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