リノベーションに向いている中古戸建てや中古住宅を見分ける4つのポイント！費用相場についても解説
「一戸建てに住みたいけど、新築住宅は高くて買えない」という方におすすめなのが、中古住宅を購入してリノベーションする選択肢です。
不動産価格の高騰により、新築戸建ての販売価格は上昇傾向にあります。
そのため、新築戸建てを購入する場合は、立地やデザイン、間取りなどを妥協しなければならないでしょう。
しかし、中古戸建てを購入してリノベーションを行えば、費用を抑えられるだけでなく、自分好みの住まいを作ることができます。
そこで今回は中古戸建てのリノベーションを検討している方に向けて、リノベ向きの中古住宅を見分けるポイントや費用相場について解説します。
リノベーション向き中古戸建てを見分ける4つのポイント
リノベーションを成功させるためには、どのようなデザイン・間取りにするかプランニングも大切ですが、リノベーションに向いている物件を見分けることが一番重要です。
ここからは、リノベーション向き中古戸建てを見分ける4つのポイントを解説します。
・間取り変更が自由にできるか
・増築できるか
・住宅ローンを組めるか
・耐震性は十分か
ポイント①間取り変更が自由にできるか
間取り変更を行いたいと考えている方は、中古戸建てがどのような構造となっているかしっかりと確認しましょう。
木造戸建ての工法は、柱や梁が建物を支えている「在来工法」と角材と合板を組み合わせた面で建物を支えている「ツーバイフォー工法」の大きく2種類があります。
在来工法は柱や梁が建物を支えているため壁を撤去しても問題はありませんが、ツーバイフォー工法は壁が建物を支えているため、自由に撤去することができません。
自由に間取り変更をしたい方は、在来工法で建てられた中古戸建てを購入しましょう。
ポイント②増築できるか
建物の高さや広さなどは建築基準法によって制限が設けられています。
特に建ぺい率と容積率は、どの建物にも該当する代表的な制限です。
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建坪の割合 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延床面積の割合 |
建ぺい率と容積率の制限を超えてしまう増築は建築確認申請が通らないため、中古住宅をこれから購入する予定の方は、建築可能なラインをあらかじめ確認しておきましょう。
また、建ぺい率と容積率は用途地域によって割合が変動するため注意してください。
ポイント③住宅ローンを組めるか
中古住宅のほうが新築住宅より安いですが、数百万〜数千万円かかるため、自己資金だけで購入できる方は少ないでしょう。
しかし、中古住宅を購入する際に住宅ローンを利用しようと考えている方は注意が必要です。
住宅ローンとは購入予定の住宅や土地を担保にお金を借りる資金調達方法です。
しかし、戸建ての中古住宅は20年で建物の価値がなくなるとされているため、土地の価値が低い場合、借り入れ上限が下げられてしまう可能性があります。
また、「再建築不可物件」と判断された中古住宅の場合、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
住宅ローンを組む予定の方は、審査をしっかりと通過できるか専門家に確認してください。
ポイント④耐震性は十分か
建物の耐震性は建築基準法によって基準が設けられており、基準以下の建物建設は確認申請の許可が下りません。
また、耐震基準は定期的に改正されているため、新築住宅ほど耐震性が高い傾向にあります。
そのため中古住宅を購入予定の方は、耐震性が低い可能性があることを十分理解しておきましょう。
ただし、中古住宅の中には耐震性に優れている物件や耐震補強工事を行っている物件もあるため、耐震性に不安を感じている方は専門家にインスペクションの実施を依頼してください。
中古戸建てをリノベーションするメリット
ここからは中古戸建てをリノベーションするメリットについて解説します。
新築戸建ての購入や建て替えよりも費用を抑えられる
新築戸建ての購入や建て替えよりも、中古戸建てを購入してリノベーションした方が費用を抑えられます。
そのため、マイホームの購入を検討している人だけでなく、現在住んでいる住まいの改修を考えている人も建て替えではなくリノベーションを選択するケースが多いです。
一般的に新築物件は施工会社や販売会社の利益が上乗せされているため、中古物件と比べると物件価格は高いです。
また建て替えをする場合は住宅の構造だけでなく、基礎部分から造り直す必要があるため、予想以上に費用がかかってしまうことがあります。
予算を抑えて理想の住まいを手に入れたい方は、中古の戸建てを購入してリノベーションすることをおすすめします。
内装や間取りを自分好みに変えられる
リノベーションを行う最大のメリットは、既存の住まいも内装や間取りを自分好みに変えられることです。
新築住宅で自分好みにカスタマイズする場合はハウスメーカーに注文住宅を依頼するのが一般的ですが、高額な費用がかかるだけでなく、住まいが完成するまでに時間がかかってしまいます。
また、建売住宅は決められたオプションの範囲でしか変更できないため、全てを自分好みにすることはできないでしょう。
家族構成やライフスタイルに合った住まいを低コストで実現したい方は、リノベーションという選択肢も考えてみてください。
物件選びの選択肢が広がる
新築戸建てが希望するエリアでタイミングよく販売されているとは限りません。
そのため、居住エリアを妥協したり、購入時期を先延ばしにしなければならないでしょう。
しかし、中古戸建てであれば、既に建てられて住まいが全て対象となるため、選択肢が広がります。
また、人気のエリアには既に戸建てが建てられていることがほとんどのため、立地を重視したい方にも中古戸建てがおすすめです。
中古戸建てのリノベーションでかかる費用
中古の一戸建てを購入してリノベーションする際は以下の費用がかかります。
・一戸建ての購入費用
・リノベーション費用
・諸費用
一戸建ての購入費用はエリアや築年数によって異なりますが、2021年度に行った国土交通省の調査によると、平均価格は2,959万円です。
また、リノベーションにかかる費用は2LDK〜3LDKの中古住宅で500万円〜1,200万円が相場です。
ただし、リノベーションの内容によってはさらに高額な費用がかかる可能性もあるので、注意しましょう。
施工内容別のリノベーション費用
ここからは施工内容別のリノベーション費用について解説します。
| 施工内容 | リノベーション費用 |
| 間取り変更 | 40万〜300万円 |
| キッチン交換 | 50万〜150万円 |
| トイレ交換 | 15万〜50万円 |
| ユニットバス交換 | 50万〜150万円 |
| 洗面台交換 | 10万〜50万円 |
| 壁紙張り替え | 約1,000円/1㎡ |
| 床材の張り替え | 1万〜7万円/1帖 |
| 耐震工事 | 25万〜200万円 |
ただし、新しい設備の取り付けを考えている方は、設備のグレードによって費用が変動するため、上記の金額より高くなってしまう可能性があります。
まとめ
中古戸建てのリノベーションにはさまざまなメリットがあり、その中でも安いコストで理想の住まいを実現できることが最大の魅力です。
「戸建てに住みたいけど新築物件は高くて買えない」という方は、中古戸建てを購入してリノベーションする選択肢を考えてみてはいかがでしょうか？
また、マンションや一戸建てはもちろん、物件によってどのようなリノベーションが行えるかは異なるため、物件選びが重要になります。
今回解説した情報を参考に、リノベーションの専門家に一度相談してみてください。
